利回りと聞くと、多くの方が家賃収入を物件価格で割る「表面利回り」を想定されると思います。
不動産投資には、大きく3種類の利回りがあり、この３つの関係を理解することが重要です。

まずは３つの利回りについて、そして実際の物件事例を基に投資分析シミュレーションのご説明をします。

物件の利回り

家賃収入　÷　物件価格　＝　物件の表面利回り、グロス利回り
家賃収入　－　物件価格　＝　物件の実質利回り、ネット利回り
⇒物件自体の収益性を図るもの。

投資家の利回り

手取収入　÷　自己資金　＝投資家の利回り
⇒投資効率を図るもので物件の利回り以上に重要。

銀行の利回り

年間返済　÷　ローン総額　＝　銀行の利回り
⇒銀行の投資指標（いくら貸して年間いくら返ってくるか）

実際の物件事例を基に解説

物件概要：一棟アパート　5,000万円　利回り8%　年間家賃収入400万円
融資条件：金利2.4%、融資額4,500万円、融資期間35年
　　　　　自己資金850万円（自己資金500万円＋諸費用350万円）

投資分析：　家賃収入　　　400万円
　　　　　－空室・運営費　 80万円
　　　　　＝実質収入　　　320万円
　　　　　－借入返済　　　190万円
　　　　　＝手取収入 　 　 130万円　　　　　※全て年間の数値です。

物件の利回り

400万円　÷　5,000万円　＝　 ８％　・・・表面利回り、グロス利回り
320万円　－　5,000万円　＝　6.4％　・・・実質利回り、ネット利回り

投資家の利回り

130万円　÷　850万円　＝　15.2％　・・・投資家の利回り

銀行の利回り

190万円　÷　4,500万円　＝　4.2％　・・・銀行の利回り

分析のポイントは以下であることです。

投資家の利回り15.2％　＞　実質利回り6.4％　＞　銀行の利回り4.2％

投資家の利回りが最も大きい数値になっている状態を正のレバレッジと呼びます。
反対に銀行の利回りが最も大きい数値になっていると、借入をしたことにより投資効率が下がっている負のレバレッジと呼びます。

金融機関から融資をして不動産購入する場合は、正のレバレッジであることが原則です。

ご購入を検討されている物件がありましたら、弊社にて無料で投資分析を行いますのでお気軽にご相談いただけたら幸いでです。

投資分析シミュレーション

本投資は自己資金を7年4ヶ月で回収し、残債以上で売却することで利益確定となります。10年後の将来家賃÷10年後のローン残高で出される利回りが市場の利回りと比べて高いかが重要です。

３つの利回りに基づく投資分析を以下の月間成約情報にて公開しておりますので、お客様の不動産投資にお役立ていただければ幸いです。