現在、円安でモノの価値はそのままで価格が上がる局面に突入しております。
日本円だけでなく不動産で資産を構築していくことが改めて重要であると実感します。今回は、収益不動産における資産分散というテーマでお伝えします。

本来、資産分散とは株式投資で一つの企業だけでなく複数の企業に分散したり、株式だけではなく債券や外貨、不動産や金等の複数の投資先に分けることでリスクを分散することを指します。ポートフォリオとも呼び、株式の格言である「卵は一つのカゴに盛るな」はまさに資産分散を指しております。この資産分散（ポートフォリオ）を更に不動産に絞って考えていきたいと思います。

不動産は他の投資、資産形成に比べると数千万円～億単位の借り入れを伴いますので、リスク管理の重要性はより高いと言えます。不動産のポートフォリオをそれぞれ、「築年数」、「エリア」、「物件種別」の３つの切口で解説していきます。

「築年数」

不動産は時間と共に劣化します。
劣化によるリスクを管理するためには、修繕やリフォームが必要です。
しかし、これだけでは不十分で、新築や築浅の物件を購入することで、築年数が古い物件のリスクを相殺できます。また、短期減価償却を活用することで、節税効果を高めることができます。

「エリア」

日本は人口減少が進んでいますが、一部のエリアでは人口が増加しています。これを考慮に入れ、人口増加が見込まれるエリアでの投資を考えることが重要です。また、エリアによっては利回りが大きく変わるため、エリア選びは収益性にも直結します。利回りは、長期国債利回りに不動産特有のリスクプレミアムを加えたものと考えられます。

「物件種別」

物件の用途（住居、事務所、店舗、倉庫等）や物件タイプ（一棟、区分、戸建、駐車場等）によってもリスクとリターンが異なります。例えば、コロナ禍で住居や倉庫の需要が高まっています。
一方で、事務所や店舗は景気に左右されやすいです。これらを踏まえ、用途や物件タイプによって資産を分散することで、リスクを減らすことができます。

資産分散の最終目的は、オーナー様自身の投資目的に合致した資産形成です。
賃貸経営の目的を明確にし、それに基づいて資産形成していくことが重要です。
（※米国の不動産教育プログラムCPMⓇ（米国不動産経営管理士）では、不動産投資の目的についても教育が行われています。）

築年数、エリア、物件種別という3つの観点から資産分散を考え、それぞれのリスクをしっかりと管理することが、収益不動産で成功するための鍵です。
資産分散を戦略的に行うことで、リスクを減らし、安定した収益を実現できるでしょう。